EU Affordable Housing Plan

O tym, czym jest Europejski plan i czy w jakimś stopniu będzie można go wykorzystać do polepszenia sytuacji osób z doświadczeniem bezdomności rozmawiamy z Krzysztofem Balonem, ekspertem Europejskiego Komitetu Ekonomiczno-Społecznego, wieloletnim członkiem Rady Pożytku Publicznego reprezentującym organizacje pozarządowe i managerem. 

Jędrzej Dudkiewicz – Skąd wziął się pomysł na Europejski plan na rzecz przystępnych cenowo mieszkań?

Krzysztof Balon – Ursula von der Leyen, kiedy ponownie objęła urząd przewodniczącej Komisji Europejskiej, na lata 2024-2029, starała się odświeżyć jej działania poprzez wzięcie pod uwagę różnych aspektów społecznych. Przedstawiła więc kilka pomysłów, w tym pierwszą w historii Unii Europejskiej Strategię w sprawie walki z ubóstwem czy właśnie Plan na rzecz przystępnych cenowo mieszkań. Stworzenie dokumentu jest wynikiem analizy przeprowadzonej zarówno przez Komisję Europejską, jak i organizacje pozarządowe. Wniosek z niej jest jasny – przystępność cenowa mieszkań na przestrzeni ostatnich lat się pogorszyła.

Wpływ na to miało wiele czynników. Od kryzysu finansowego z 2008 roku, przez pandemię koronawirusa, aż po rosyjską agresję przeciwko Ukrainie, która spowodowała nie tylko wzrost wydatków publicznych na obronność, ale też doprowadziła do wzrostu cen energii. Wszystko to przełożyło się na rosnące ceny mieszkań co dotyczy przede wszystkim obszarów miejskich, gdzie mieszka zdecydowana większość ludzi – około 75%. Do tego dochodzą jeszcze dodatkowe kwestie, jak coraz większy odsetek osób żyjących w jednoosobowych gospodarstwach domowych, zarówno ze względu na starzejące się społeczeństwa, jak i zmianę stylu życia, rzadsze zakładanie rodziny w młodym wieku. A i to nie wszystko, bo przecież trzeba wziąć jeszcze pod uwagę presję związaną z krótkoterminowym wynajmem mieszkań na cele turystyczne. To zjawisko występuje w wielu miejscach i jest coraz bardziej dotkliwe. Skoro popyt jest ogromny, a podaż mieszkań nie stoi na odpowiednim poziomie, to ceny rosną, co przekłada się na kryzys, o którym rozmawiamy.

Jako Komitet EKES uważamy, że mieszkanie jest podstawową potrzebą społeczną, jest też prawem.

Brak przystępnego cenowo mieszkania wywołuje rozmaite problemy społeczne. Europejski plan na rzecz przystępnych cenowo mieszkań jest próbą odpowiedzi. Chciałbym jednak w tym miejscu opowiedzieć o kilku danych.

Bardzo proszę.

Według ONZ koszt związany z zamieszkaniem nie powinien przekraczać 30% całkowitego miesięcznego dochodu gospodarstwa domowego. Biorąc to pod uwagę warto zwrócić uwagę, że w Polsce średnio wydaje się 17,8%, podczas gdy unijna średnia to 19,7%. Jeżeli chodzi o gospodarstwa domowe, które wydają więcej niż 40% dochodów na mieszkanie (statystyki unijne opierają się na tej właśnie kwocie procentowej), to w naszym kraju w miastach jest ich 6,5%, na terenach wiejskich 5,7%. Dla porównania w Niemczech to odpowiednio 14,2% i 11,3%. Podobnie do Niemiec wygląda to w Czechach i Słowacji, na Litwie trochę lepiej. Ogółem średnia unijna to 10,6% w miastach i 7% na terenach wiejskich.

Można więc uznać, że Polska jest w całkiem niezłej sytuacji.

Jednocześnie – moim zdaniem – niezbyt dobre jest to, że mamy w Polsce tak dużą liczbę mieszkań własnościowych w relacji do mieszkań czynszowych. W 2024 roku 87,3% powierzchni mieszkaniowej była własnościowa, w czym mieszczą się też spółdzielnie mieszkaniowe typu własnościowego, a 12,7% czynszowa. Niektórzy powiedzą, że to bardzo dobrze. Po pierwsze jednak, duża część tych lokali jest na kredyt, a ze społecznego punktu widzenia niekoniecznie jest to coś lepszego od porządnego mieszkania czynszowego. Tym bardziej, że mają one zwykle 30letnie okresy spłaty, co w praktyce oznacza, że procent dochodu przeznaczany na mieszkanie się zwiększa. Nawet pobieżna analiza pokazuje, że często kwota, którą się ostatecznie spłaca jest wyraźnie wyższa niż wartość rynkowa lokalu.

Strona Komisji Europejskiej o Planie

Po drugie zaś, Polska zajmuje w Unii Europejskiej ostatnie miejsce pod względem liczby pokoi na jedną osobę. To wskaźnik, z którego wyklucza się łazienkę i kuchnię, chyba, że jest ona połączona z salonem. W Polsce mamy przeciętnie 1,1 pokoju na osobę w mieszkaniu. W całej Unii to 1,6, w Czechach 1,5, na Litwie 1,6, w Niemczech 1,7. Można porównać z tym wskaźnikiem liczbę mieszkań czynszowych i okazuje się wtedy, że zachodzi wyraźna korelacja, to znaczy więcej mieszkań czynszowych oznacza większy komfort mieszkania. Plan, o którym rozmawiamy zakłada głównie przystępność cenową lokali, ale uważam, że warto również rozmawiać o tym, że własność mieszkania niekoniecznie jest związana z jego bardzo wysoką jakością. Gdyby więc proporcja między mieszkaniami własnościowymi i czynszowymi była trochę lepsza na korzyść czynszowych, to moim zdaniem sytuacja społeczna też byłaby lepsza.

Jak wyglądają prace nad Planem?

Zostanie on opublikowany w pierwszym kwartale 2026 roku i jak to zwykle bywa, są dwie fazy konsultacji. Pierwsza to zaproszenie do zgłaszania uwag na temat samego pomysłu wraz z analizą sytuacji, która doprowadziła do jego powstania. Ta faza zakończyła się 4 czerwca, wpłynęło 313 odpowiedzi, w tym tylko 3 z Polski. Przykładowo z Niemiec jest ich 38, a najwięcej – tradycyjnie – z Belgii, 79. Udało mi się póki co zidentyfikować dwa polskie podmioty i są to Polski Związek Firm Deweloperskich oraz Instytut Rozwoju Miast i Regionów. Brakuje jednak polskich organizacji pozarządowych. Po przejrzeniu większości odpowiedzi, mogę powiedzieć, że w zasadzie nie ma głosów, które kwestionowałyby zasadność planu.

Obecnie trwa druga, ważniejsza faza, czyli konsultacje publiczne, które zaczęły się 11 lipca i potrwają do 17 października. W tym okresie można zgłaszać uwagi do samej treści dokumentu, która wkrótce powinna zostać udostępniona. Chciałbym w tym miejscu dodać, że instytucja doradcza Unii Europejskiej, jaką jest Europejski Komitet Ekonomiczno-Społeczny, wypowiadała się w sprawie mieszkalnictwa wielokrotnie. W ostatnim czasie przyjęliśmy opinię związaną z mieszkalnictwem socjalnym, we wrześniu zaś pojawi się opinia dotycząca Planu, o którym teraz rozmawiamy. Mam nadzieję, że pomoże on w lepszym sformułowaniu komunikatu, tym bardziej, że tworząc takie dokumenty sięgamy do doświadczeń i wiedzy społeczeństwa obywatelskiego.

zabierz głos w konsultacjach

Czytając zaproszenie do zgłaszania uwag w pierwszej fazie konsultacji znalazłem w nim właśnie też analizę sytuacji, a także cele, które plan ma adresować. Rozumiem, że plan ma być nakierowany głównie na kryzys mieszkaniowy, by lokale były dostępne w sensownych cenach, czy to kupna, czy najmu. Jednocześnie kilka razy zostało wspomniane zagadnienie bezdomności. Jak Pan ocenia, na ile ten dokument może coś zmienić w Europie, Polsce w tym zakresie?

Moim zdaniem istnieje poważna szansa, że uda się coś zmienić na lepsze. Nie można jednak zapominać, że to jest głównie kompetencja państw członkowskich. To, co Komisja Europejska może przy okazji planu zrobić, to wydanie zaleceń, by polityka mieszkaniowa była bardziej spójna i skuteczna. Przykładowo jako Komitet mówimy o potrzebie nowego "Europejskiego Ładu na rzecz mieszkań przystępnych cenowo i mieszkań socjalnych". Uważamy, że należy wzmocnić rolę publicznych organizacji mieszkaniowych, ale też organizacji nienastawionych na zysk. Myśląc o Polsce mam na uwadze zarówno spółdzielnie, jak i Towarzystwa Budownictwa Społecznego oraz podobne również przyszłe inicjatywy, bo mam nadzieję, że istniejące zostaną uzupełnione przez nowe działania obywatelskie w tym zakresie. Po stronie UE z kolei, można by było spodziewać się zapewnienia długoterminowego kredytowania takich inicjatyw z proponowanej ogólnoeuropejskiej platformy inwestycyjnej Europejskiego Banku Inwestycyjnego. Powinny pojawić się zachęty podatkowe na poziomie państw członkowskich, by uprzywilejować organizacje i inicjatywy, które działają na zasadach non profit. Kolejną propozycją EKES-u jest powołanie funduszu mieszkaniowego, tak zwanych obligacji mieszkaniowych – możliwe do zrobienia zarówno na poziomie państw członkowskich, jak i całej Wspólnoty. Byłaby to forma etycznej bankowości.

I może się to jakoś przełożyć na kwestię bezdomności?

To wszystko ma potencjał, by dołożyć się do rozwiązywania problemu bezdomności, ale proponujemy też, by każde państwo członkowskie wprowadziło na dużą skalę program Najpierw Mieszkanie (Housing First). Mowa tu o – po raz pierwszy opisanym i praktykowanym w USA – podejściu polegającym na niezwłocznym postawieniu do dyspozycji osoby w kryzysie bezdomności samodzielnego mieszkania jako alternatywy dla schronisk dla bezdomnych. Spośród państw członkowskich UE podejście to najbardziej konsekwentnie realizowane jest w Finlandii. Przy czym oczywiście nie chodzi wyłącznie o same lokale, bo – jak dobrze wiemy – bezdomność jest o wiele bardziej złożonym zjawiskiem, w przezwyciężeniu którego wielką rolę odgrywa praca socjalna, konieczna również w ramach programów Najpierw Mieszkanie. Programy takie mogą być realizowane w różnych wariantach i przez różne podmioty, w tym przede wszystkim organizacje obywatelskie. Tym niemniej podstawą ich sukcesu jest istnienie przystępnych cenowo mieszkań. Czy jednak samo uchwalenie unijnego planu bardzo wyraźnie poprawi sytuację albo uda się dzięki niemu zakończyć bezdomność? Mam wątpliwości.

Czy to znaczy, że jest on bardziej nastawiony na osoby zmagające się ze zjawiskiem luki czynszowej, a znacznie mniej na osoby w jeszcze trudniejszej sytuacji życiowej?

Uważam, że implementacja tego dokumentu będzie oddziaływała na dwie duże grupy. Jedna to gospodarstwa domowe o średnich dochodach – im potencjalnie umożliwi godne, lepszej jakości zamieszkanie. Jest to szczególnie ważne w kontekście chociażby wychowania dzieci. Drugą grupą będą osoby o słabym statusie socjalnym, w tym również osoby w kryzysie bezdomności lub nią zagrożone, bo są ludzie, którzy wciąż mają gdzie mieszkać, ale może się to też dość łatwo zmienić, w wyniku różnych nieszczęśliwych okoliczności. Spodziewam się, że w obu przypadkach uda się poprawić sytuację. Na ile, to pytanie otwarte. Tym bardziej, że trzeba podkreślić, że europejskie programy mają to do siebie, że jak już zostaną przyjęte, to zaczynają działać po kilku latach. Są to bowiem miękkie instrumenty oddziaływania na państwa członkowskie i to od nich zależy, co w danej sprawie zrobią lub też nie.

Co to dokładnie oznacza?

Co do zasady tworzenie takiego planu jest oczywiście bardzo pozytywne, ważne jest natomiast pytanie, jakie instrumenty może mieć Komisja Europejska czy UE ogółem w tej sprawie. Jeżeli weźmiemy pod uwagę traktaty, to w zakresie mieszkalnictwa nie ma żadnych kompetencji. Ma je natomiast w pewnych pobocznych aspektach, takich jak energia, rynek wewnętrzny, klimat, środowisko, trochę polityka społeczna, spójność gospodarcza, społeczna i terytorialna. W związku z tym tworzony jest tak zwany komunikat, czyli niskiego rzędu akt prawa europejskiego. Ma on na celu sygnalizowanie możliwych interwencji w przyszłości, ale przede wszystkim ma znaczenie informacyjne. To mam na myśli mówiąc o miękkim instrumencie oddziaływania na państwa członkowskie.

Czyli nie można nikomu nic narzucić, w związku czym ten plan może być nawet najlepszy na świecie, ale jeżeli władza w danym kraju nie będzie zainteresowana realizacją jego zapisów, to niewiele się zadzieje?

Dokładnie tak. Jednocześnie nie jest tak, że nic się z tym nie da zrobić, bo dużo zależy od organizacji pozarządowych. Wiele z nich słusznie zauważa, że sytuacja na rynku mieszkaniowym jest bardzo niekorzystna, jest to już pewna mantra. Tym bardziej szkoda, że nie było większej reakcji w Polsce na pierwszy etap konsultacji dokumentu. Konieczne jest po prostu większe zaangażowanie III sektora, tym bardziej, że Europejski plan na rzecz przystępnych cenowo mieszkań można wykorzystać do tego, by jednak coś zmieniło się na lepsze. Jako Komitet staramy się popularyzować wiedzę o tym w całej Unii Europejskiej, tworzymy nie tylko opinie, ale też organizujemy konferencje i kampanie bardzo zachęcając organizacje obywatelskie, by nas w tym wsparły.

Innymi słowy idealny scenariusz zakłada, że więcej organizacji pozarządowych zaangażuje się w konsultacje trwające do 17 października 2025r, potem plan zyska ostateczny kształt, zostanie przyjęty w przyszłym roku i dzięki temu pojawi się dodatkowy środek nacisku na władzę. Na zasadzie – Unia Europejska przyjęła taki dokument, on jest dobry, dlaczego nie realizujecie jego zapisów?

Tak, w tym planie będzie bardzo dużo dobrych, merytorycznych argumentów, danych statystycznych, a tym samym sposobów na pokazywanie, jak bardzo sensowne, porządne mieszkalnictwo pozytywnie wpływa na rozwój. Nie tylko społeczny, ale i gospodarczy, bo przecież nawet z biznesowego punktu widzenia wiadomo, że wydajność pracy jest ściśle związana z jakością mieszkania i życia. Są zresztą przykłady z historii wielkich koncernów przemysłowych, które w różnych ustrojach organizowały mieszkalnictwo dla swoich pracowników. Chociaż oczywiście warto tu dodać, że jednocześnie był to też trochę środek nacisku na to, by jednak nie zmieniać miejsca zatrudnienia i pracować w danym zakładzie, inaczej traciło się bezpłatne mieszkanie. Nie zmienia to faktu, że wszystkim opłaca się to, by ludzie mieli dobre mieszkania. W tym także osoby w kryzysie bezdomności, które dzięki temu będą mogły z niej wyjść, zmienić swoje życie na lepsze. Europejski plan na rzecz przystępnych cenowo mieszkań zdecydowanie może się stać również dodatkowym argumentem do tego, by przekonywać władze o wartości programu Najpierw Mieszkanie i do tego, by wdrażać go na o wiele większą skalę.

Krzysztof Balon: Urodzony w 1955 r. w Krakowie; Master of Science, zarządzanie społeczne, Uniwersytet Krems (Austria); członek Rady Działalności Pożytku Publicznego w latach 2003-2005, 2007-2021 i od 2024, współprzewodniczący Rady ze strony pozarządowej 2012-2018; współzałożyciel i przewodniczący Rady Programowej Wspólnoty Roboczej Związków Organizacji Socjalnych WRZOS; wiceprzewodniczący Polskiego Komitetu Europejskiej Sieci przeciw Ubóstwu i Wykluczeniu EAPN; reprezentuje polskie społeczeństwo obywatelskie w Europejskim Komitecie Ekonomiczno-Społecznym (EKES) od 2010 roku, obecnie wiceprzewodniczący Grupy III EKES Organizacje Społeczeństwa Obywatelskiego; Oficer Orderu Zasługi Rzeczypospolitej Polskiej.

Jędrzej Dudkiewicz: Dziennikarz, freelancer. Współpracuje z licznymi mediami, w tym Wysokimi Obcasami, portalem NGO.pl, Dziennikiem. Gazetą Prawną. Publikował lub publikuje również w Tygodniku Powszechnym, Miesięczniku Znak, Onecie, Newsweeku, Krytyce Politycznej. Zajmuje się głównie szeroko rozumianymi sprawami społecznymi.

Nasze projekty są finansowane ze środków publicznych przyznawanych w konkursach dla ngo. Jesteśmy doceniani. Jednak do każdego dofinansowania musimy dołożyć środki prywatne. Zazwyczaj jest to 10% kosztów całego projektu. Wesprzyj nas wpłacając dowolną kwotę na "wkład własny"